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1Q营收利润实现双增。2023年第一季度,公司实现营业总收入399.89亿元,同比增长19.17％;归属于上市公司股东的净利润27.21亿元,同比增长7.52％;毛利率为21.93％,与2022年全年基本持平。截至2023年3月31日,公司实现销售回笼1033亿元,回笼率为91％;期末货币资金余额1518.04亿元;总资产为14480.25亿元,较2022年度末下降1.53％,归属于上市公司股东的净资产为1980.59亿元,较2022年度末增长0.91％;资产负债率为77.85％,较2022年度末下降0.24个百分点。

1Q销售业绩实现同比高增。公司实现签约金额1141.30亿元,签约面积630.84万平方米,同比增加25.84％和13.90％,销售规模同比增速明显。购房者看房情绪提升,公司一季度月均来访量为历史同期高位。2023年第一季度,公司新增容积率面积92万平方米,总获取成本185亿元,其中38个核心城市拓展金额占比98％。一季度新开工面积198万平方米,竣工面积516万平方米。截至2023年3月31日,公司共有在建拟建项目674个,在建面积11285万平方米,待开发面积6398万平方米。

定增预案已进入上交所首轮问询环节。2022年12月30日,公司披露2023年度非公开发行A股股票预案,本次发行对象包括保利集团在内的不超过35名(含35名)的特定对象,其中,保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民币1亿元且不超过10亿元,发行股票数量不超过81914万股(含81914万股)。本次非公开发行股票的募集资金总额不超过人民币125亿元,募资净额将全部用于14个房地产开发项目及补充流动资金。其中110亿元将用于建设广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个房地产开发项目,有助于公司进一步提升业务布局,为公司持续发展、积极参与市场竞争提供保障。募集资金中15亿元将用于补充流动资金,进一步优化公司资本结构,促进公司的长期可持续健康发展。公司于2023年3月2日发布关于向特定对象发行股票申请获得上海证券交易所受理的公告,并于2023年3月23日收到上交所审核问询函,进入首轮问询环节。

投资建议:维持“优于大市“评级。考虑到公司各项业务扎实稳健,定增预案已进入上交所首轮问询环节,未来将有助于公司提升盈利能力,扩大市场份额,为公司持续发展奠定良好基础。我们给予公司2023年EPS为人民币1.81元,10-12倍PE估值,对应市值区间为2165-2598亿元,对应合理价值区间为每股18.08-21.70元。

风险提示:1)房地产行业新房总量增速具有缩量风险;2)市场修复不及预期。